Persyaratan Administratif Dan Teknis Pembangunan Rumah Susun Di Indonesia

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed house). Disamping itu pelaku pembangunan juga harus dituntut benar-benar qualified di bidangnya untuk melaksanakan pembangunan rumah susun.

A. Pendahuluan

Pada daerah perkotaan yang berpenduduk padat, di mana tanah yang tersedia sangat terbatas perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan lingkungannya. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.

Jika dilihat dari sisi pengertian, Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama[1].

Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed house). Pembangunan rumah susun harus memenuhi berbagai persyaratan teknis dan administratif sebagaimana yang telah ditetapkan dalam beberapa peraturan perundang-undangan, yakni :

1. Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun; dan
2. Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun.

B. Persyaratan Administratif

Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat sesuai dengan peruntukkannya (persyaratan administratif). Merujuk kepada penjelasan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, yang dimaksud dengan persyaratan administratif pembangunan rumah susun yaitu persyaratan yang mengatur mengenai[2] :

• Pperizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan;
• Izin lokasi dan/atau peruntukkannya; serta
• Perizinan mendirikan bangunan.

Perizinan tersebut diajukan oleh penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah terkait dengan melampirkan persyaratan-persyaratan sebagai berikut[3]:

1. sertifikat hak atas tanah;
2. fatwa peruntukkan tanah;
3. rencana tapak;
4. gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;
5. gambar rencana struktur beserta perhitungannya;
6. gambar rencana menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
7. gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.

Jika dilihat dari persyaratan administratif pembangunan rumah susun terlihat bahwa pelaku pembangunan disamping harus memenuhi persyaratan administratif tersebut, pelaku pembangunan juga harus benar-benar qualified di bidangnya untuk melaksanakan pembangunan rumah susun. Hal ini disebabkan karena spesifikasi rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed house).

C. Persyaratan Teknis

Ketentuan-ketentuan dalam persyaratan teknis diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum dan semua persyaratan teknis tersebut harus sesuai dengan rencana tata kota setempat. Persyaratan teknis pembangunan rumah susun antara lain mengatur mengenai[4] :

(i)        struktur bangunan;

(ii)      keamanan, keselamatan, kenyamanan;

(iii)    hal-hal yang beruhubungan dengan rancang bangunan;

(iv)    kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.

Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun juga mengatur mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun, antara lain meliputi :

1. Ruang;

Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami dalam jumlah yang cukup.

2. Struktur, komponen, dan bahan bangunan;

Rumah susun harus direncakanan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku.

3. Kelengkapan rumah susun;

Rumah susun harus dilengkapi dengan: jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, saluran dan/atau tempat pembuangan sampah, tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat kebakaran, tempat jemuran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alat/sistem alarm, pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu, dan generator listrik untuk rumah susun yang menggunakan lift.

4. Satuan rumah susun;

Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di atas permukaan tanah. Rumah susun juga harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya, serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam dan ke luar.

5. Bagian bersama dan benda bersama;

1. bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain.
2. benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni.

6. Kepadatan dan tata letak bangunan;

Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus memperhitungkan dapat dicapainya optimasi daya guna dan hasil guna tanah. Tata letak bangunan harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan harus memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya.

7. Prasarana lingkungan;

Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir.

8. Fasilitas bangunan.

Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan dan/atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya serta ruangan dan/atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sesuai standar yang berlaku.

Persyaratan teknis pembangunan rumah susun ini ditujukan untuk menjamin keselamatan, keamanan, ketenteraman serta ketertiban para penghuni dan pihak lainnya. Pengaturan atas bagian bangunan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah mengandung hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, memberikan landasan bagi sistem pembangunan yang mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan (“developer”) untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan pembuatan akta pemisahan dan disahkan oleh Instansi yang berwenang. Atas dasar pemisahan yang dilakukan dengan akta dengan melampirkan gambar, uraian dan pertelaan yang disahkan oleh instansi yang berwenang dan didaftarkan sebagaimana disyaratkan tersebut memberikan kedudukan sebagai benda tak bergerak yang dapat menjadi obyek pemilikan (“real property”).

Sedangkan dalam segi lain, pengaturan tersebut memberikan landasan bagi sistem pemilikan, ditunjukkan bahwa hak milik atas satuan rumah susun, dalam kedudukannya sebagai hak kebendaan, meliputi hak milik atas satuan Yang bersifat perseorangan dan terpisah, termasuk juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

D. Sanksi

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 21 dan Pasal 22, pelanggaran yang sengaja dilakukan terhadap persyaratan administratif maupun teknis sebagaimana yang telah diuraikan sebelumnya, maka penyelenggara pembangunan rumah susun diancam dengan pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 100.000.000,- (seratus juta Rupiah). Sedangkan pelanggaran yang terjadi karena kelalaian, maka penyelenggara pembangunan rumah diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta Rupiah) dan dibebankan kewajiban untuk memenuhi ketentuan yang belum dilaksanakan.

Terkait dengan sanksi yang dimuat dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ini, penulis berpendapat bahwa sanksi tersebut relatif ringan jika dibandingkan dengan kemungkinan resiko bahaya yang dihadapi penghuni jika terjadi pembangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan bestek yang ditetapkan maupun kerugian keuangan negara jika anggaran pembangunan didanai oleh APBN.

E. Penutup

Dari uraian di atas dapat ditarik beberapa kesimpulan mengenai persyaratan administratif dan teknis pembangunan rumah susun, yakni :

1. Pengaturan tentang persyaratan administratif dan teknis pembangunan rumah susun rumah susun diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, dimana dalam undang-undang tersebut diatur tentang pembangunan rumah susun dan tata cara pemilikan dan peralihannya.
2. Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat sesuai dengan peruntukkannya (persyaratan administratif).
3. Ketentuan-ketentuan dalam persyaratan teknis diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum dan semua persyaratan teknis tersebut harus sesuai dengan rencana tata kota setempat.
4. Terkait dengan sanksi yang dimuat dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ini, penulis berpendapat bahwa sanksi tersebut relatif ringan jika dibandingkan dengan kemungkinan resiko bahaya yang dihadapi penghuni jika terjadi pembangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan bestek yang ditetapkan maupun kerugian keuangan negara jika anggaran pembangunan didanai oleh APBN. Untuk itu disarankan agar sanksi tersebut disesuaikan dengan perkembangan hukum di masyarakat.

Berita Terbaru “Firma Hukum Dr. iur. Liona N. Supriatna, SH, M.Hum. – Andri Marpaung, SH & Rekan ”:

1. KABAR GEMBIRA TELAH DIBUKA: PENDIDIKAN KHUSUS PROFESI ADVOKAT (PKPA) ANGKATAN IX ANGKATAN 2020 DPC PERADI BANDUNG BEKERJASAMA DENGAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS PADJADJARAN
2. Nikson Kennedy Marpaung, S.H, M.H, CLA
3. LIDOIWANTO SIMBOLON, SH
4. Priston Tampubolon, S.H
5. INILAH DAFTAR ALAMAT DPC PERHIMPUNAN ADVOKAT INDONESIA (PERADI) SELURUH INDONESIA
6. SEJARAH HUKUM PIDANA INDONESIA
7. Inilah Biografi Lengkap 7 Presiden Republik Indonesia Dari Dari Indonesia Merdeka Hingga Saat Ini
8. Kabar Gembira, Ayo Ikuti Webinar Perhimpunan Alumni Jerman (PAJ) Bandung
9. Ulasan Lengkap Tentang Dasar Hukum Pengangguhan Penahanan
10. Profil Dekan Fakultas Hukum Universitas Parahyangan
11. Perlindungan Hak Asasi Manusia Dikaitkan Dengan Undang-Undang Intelijen Republik Indonesia
12. Perlindungan Hak Asasi Manusia (HAM) Bagi Tenaga Kerja Indonesia Di Negara Penerima Kerja
13. Bagaimana Cara Mendirikan PT (Persero)
14. Ketentuan-Ketentuan Hukum Dalam Bahasa Inggris
15. Sejarah KUHP Di Indonesia
16. TEORI-TEORI PEMIDANAAN DAN TUJUAN PEMIDANAAN
17. TUJUAN HUKUM PIDANA
18. MACAM-MACAM SANKSI PIDANA DAN PENJELASANNYA
19. MENGENAL BUDAYA BATAK, DALIHAN NA TOLU DAN PERKAWINAN MASYARAKAT BATAK TOBA SERTA TATA CARA PELAKSANAAN PERKAWINANNYA
20. ASAS-ASAS HUKUM PIDANA
21. ADVOKAT ADALAH PENEGAK HUKUM, APA KATA HUKUM ???
22. APA SAJA HAK – HAK ANDA DAN APA SAJA MEMBERI HUKUM YANG DILALUI KETIKA MENGHADAPI MASALAH HUKUM DALAM PERKARA PIDANA BAIK DI KEPOLISAN, KEJAKSAAN, PENGADILAN NEGERI, PENGADILAN TINGGI DAN MAHKAMAH AGUNG
23. BIDANG PERLINDUNGAN & PEMBELAAN PROFESI ADVOKAT DPC PERADI BANDUNG
24. Rekomendasi Objek Wisata Terbaik Di Provinsi Jawa Barat
25. Profil Purnawirawan Walikota TNI AD Muhammad Saleh Karaeng Sila
26. Dampak Covid-19 Bagi Perusahaan Dan Imbasnya Bagi Karyawan
27. Penasaran, Apa Sih Arti Normal Baru Dalam Pandemi Copid-19
28. Info Kantor Hukum Kota Bandung & Cimahi
29. TUJUAN PEMIDANAAN DAN TEROI-TEORI PEMINDANAAN
30. TEORI-TEORI PEMIDANAAN
31. Informasi Daftar Kantor Dewan Pimpinan Cabang (DPC) Perhimpunan Advokat Indonesia (PERADI) Seluruh Indonesia
32. 8 Pengacara Batak Paling Terkenal di Indonesia Yang Bisa Dijadikan Inspirasi
33. Dafar Nama Perusahaan Di Kota Bandung
34. DAFTAR PUSAT BANTUAN HUKUM PERHIMPUNAN ADVOKAT INDONESIA SELURUH INDONESIA
35. Daftar Kantor Pengacara Di Bandung
36. Daftar Nama dan Alamat Perusahaan BUMN di Bandung dan Jakarta
37. Bagaimana Proses dan Perbaikan Penyelesaian Perkara Pada Tingkat Penyelidikan dan Penyidikan Dikepolisian?
38. Upaya Hukum Terhadap Sertifikat Yang Tidak Dapat Diserahkan Bank atau pengembang Kepada Pemegang Cessie Yang Baru.
39. Bagaimana Cara Pengajuan Penundaan Pembayaran dan Keringanan Hutang Ditengah Pandemi Covid-19
40. Cara dan Prosedur Melaporkan Tindak Pidana Di Kepolisian
41. Apakah Suatu Ketentuan Hukum Boleh Bertentangan Dengan Hukum Diatasnya? Bagaimana Jenis Dan Hierarki Peraturan Perundang-Undang Di Indonesia?
42. RUU Omnibus Law Cipta Kerja, Harus Lindungi Hak-Hak Pekerja / Buruh
43. Apa Syarat Agar Dapat Diterima Perusahaan Pailit?
44. Cara Membedakan Penipuan dan Penggelapan
45. SEMA NO. 02 TAHUN 2020 MENGENAI LARANGAN MEREKAM DAN PENGAMBILAN FOTO DI RUANG SIDANG PENGADILAN BERTENTANGAN DENGAN HUKUM
46. Bagaimana Tata Cara Mendirikan Perusahaan
47. Apakah Rakyat Berhak Melakukan Penambangan Menurut Hukum?
48. Bolekah Pemegang Izin Usaha Pertambangan Emas dan Batubara Diberikan Hak Atas Tanah?
49. Cara meminta Surat Keuputsan TUN Berupa Sertifikat Hak Milik (SHM)
50. Cek Kosong Apakah Pidana Atau Perdata

• ADVOKAT-PENGACARA DI INDONESIA
• Advokat/Pengacara, Kuasa Hukum, Penasihat Hukum Indonesia
• Penasihat Hukum Anas Urbaningrum Bicara ‘Kesan Besar’ dari Vonis Disunat MA
• Advokat/Pengacara Klaim Tak Ada Nama Napoleon di Tanda Terima dari Djoko Tjandra
• Inilah Tangkisan Irjen Napoleon Disuap Rp7 Miliar